앞으로 집계약할 때 전세사기 막기위해서 은행에서 실시하는 것
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우리는 집 계약에 대해서 얼마나 알고 있을까요?
종종 보증금을 모두 날렸다는 정말 안타까운 소식들을 많이 전해 듣는데 그래서 무얼 어떻게 조심해야 할지에 대해서는 잘 모르시는 분들이 많으시죠?
살면서 단 한 곳에 계속 정착해서 지낼 게 아니라면 언제든 누구든 이런 큰 피해를 입을 수 있는 당사자가 될 수 있습니다.
그래서 스스로 미리 잘 알고 있는 것이 중요합니다.
전세 계약을 맺고 보증금을 모두 날리게 되는 사례들은 다양합니다.
오늘 내용 확인해 보시고 내가 알고 있는 내용이 맞는지 꼭 확인하시고 혹시라도 잘못 알고 계셨던 분들은 오늘이라도 꼭 바로 알고 계셔서 피해 입지 않으시면 좋겠습니다
많은 분들이 전세 계약을 맺고 집 이사까지 잘 마친 다음에 꼭 하는 것이 있습니다.
전입신고
바로 전입신고 인데요. 하지만 전입신고를 하고 이것을 모르면 보증금 전부를 잃을 수 있습니다.
수 년 전에도 이런 피해를 입고 1억 2억 등 보증금 전 재산을 모두 날린 분들이 많았는데요.
문제는 여전히 이런 피해가 발생하고 있다는 것입니다.
그리고 국민들 10명 중 9명이 아직도 잘못 알고 있어서 피해를 막지 못하고 있다는 것인데요.
이런 피해가 있었습니다. 전 재산 1억 원 보증금으로 다가구주택 전셋집에 거주하던 분인데요.
이사도 잘 마치고 전입신고도 잘 마쳤습니다. 그리고 두 달 뒤 집에 붙어 있는 안내장을 발견합니다.
부동산 중개인이 보내온 안내장이었습니다.
집주인이 바뀌었다는 내용이었는데요. 어차피 주택이 매매된다 해도 임대차 계약이 승계되기 때문에 별로 큰 신경을 쓰지 않았습니다.
그로부터 1년 뒤 말도 안 되는 소식이 전해집니다.
바로 전세로 거주하고 있는 집이 가압류되었다는 내용입니다.
집주인이 빚을 갚지 않아서 가압류된 것입니다. 결국 집은 경매에 넘어갔습니다. 그리고 청천벽력과 같은 말을 듣게 됩니다.
보증금을 한 푼도 돌려받지 못한다는 것인데요. 전세계약을 맺고 전입신고도 잘 마쳤습니다.
그런데 왜 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 걸까요?
전세 계약을 맺고 전세 입주를 금요일에 했습니다. 보통 이삿날은 이사하느라 정신이 없죠?
그래서 금요일 이사를 마치고 주말을 지내고 월요일에 바로 전입신고를 했습니다.
주말 동안에는 전입신고를 할 수 없었기 때문인데요.
그런데 문제는 여기서 발생합니다. 월요일에 세입자는 전입신고를 마쳤고 같은 날 새로운 집주인이 2억 8천만 원을 대출받으면서 근저당을 설정한 것입니다.
여러분 여기서 많은 분들이 잘못 알고 있는 것이 있습니다.
바로 전입신고와 근저당의 효력 발생 시점입니다.
10명 중 9명은 전입신고를 함과 동시에 대항력이 발생한다고 알고 있습니다.
그렇기 때문에 전입 신고를 하면 큰 문제가 없다고 생각하는데요.
그렇지 않습니다.
전입신고 효력 발생 시점
전입신고는 익일 0시부터 효력이 발생합니다.
즉 월요일에 전입신고를 했다하더라도 월요일 당일부터 법적 효력이 발생하는 것이 아닙니다.
근저당 효력 발생 시점
그럼 근저당은 어떨까요? 근저당을 설정하는 즉시 효력이 발생합니다.
다시 정리하면 근저당은 즉시 효력, 전입 신고는 익일 효력이 발생합니다.
그래서 이 사건을 살펴보면 월요일 같은 날 세입자가 전입신고를 하고 새 집주인이 근저당을 설정했기 때문에 법적 효력 발생 시기로 따져보면 세입자가 후순위가 되는 것입니다.
그래서 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것입니다.
하지만 이런 사실을 아직도 많은 분들이 잘 모르고 계시다고 합니다.
10명의 9명은 전입 신고를 하면 당일 효력이 발생할 줄 알고 방심합니다.
사실 이런 것들을 다 하나하나 확인해서 계약을 진행하는 것은 쉽지 않은 일인데요.
그래도 보증금이 달린 부분이니 임차인 스스로가 잘 알고 최대한 조심할 수 있는 부분을 잘 확인하는 것이 중요한 것 같습니다.
이 사건으로 세입자는 근저당 설정과 집주인이 바뀐다는 등 계약의 중요한 내용을 안내해주지 않은 부동산 중개인과 전 집주인을 고소했는데요.
검찰에서도 매매계약의 체결 사실 및 그 구체적인 계약 내용에 대해서 피해자에게 성실하게 명확하게 설명한 사실이 없던 것으로 보인다고 판단했으나 고의성이 있었다고 단정하기에는 어렵다는 사실에 불기소 처분했습니다.
이런 피해를 당하더라도 실제로 보증금을 돌려받는다는 것이 상당히 어려운 일인데요.
여전히 전세 사기 피해가 급증함에 따라 정부에서 전세 사기 방지를 위해 1월 30일부터 시범 사업을 추진합니다.
임차인이 전입 신고 당일 날 임대인이 근저당을 설정해서 대출을 받을 경우에 임차인의 보증금이 후순위로 밀리는 문제점을 보완하기 위해 새로운 사업을 시작하는 것인데요.
기존에는 은행에서 임대인이 주택담보대출을 받을 때 대출 심사 과정에서 은행에서는 임차인의 계약 내용을 확인할 수 없었습니다.
하지만 앞으로는 임대인이 집을 담보로 대출을 받을 경우 대출 심사 과정에서 담보대상 주택의 확정일자 정보인 보증금 임대차 기간 등을 은행이 직접 확인해서 대출을 실행하게 됩니다.
예를 들어 설명드리겠습니다. 임대인과 임차인이 전세 계약을 체결했습니다.
매매가는 6억 원 전세가는 4억 원입니다.
그리고 임차인이 전입신고를 해서 대항력이 발생하기 전에 임대인이 주택담보대출 3억 원을 신청했다고 하면 기존에는 대출 심사를 진행할 때 은행에서는 임대인과 임차인의 계약 내용을 알 수 없고 임차인이 전입 신고를 하기 전후로 대항력이 없기 때문에 임대인에게 3억 원의 대출을 실행해줬습니다.
앞으로는 은행에서 대출 심사 과정에서 국토교통부에 부동산 거래 관리 시스템 정보를 활용해서 임대차 계약 내용을 확인하게 됩니다.
그래서 임대인의 대출 한도를 정합니다.
매매 매매가 6억 원 전세가 4억 원이라면 임대인이 3억 대출을 신청했더라도 2억으로 감액하여 대출을 승인합니다.
먼저는 전국 우리은행 710여 개 지점에서 시범 운영됩니다.
710여 개 지점에서 주택 담보 신청을 하는 임대인의 동의를 받아 대출 심사 과정에서 담보대상 주택의 확정일자 정보를 확인해서 대출을 실행하는 시범사업을 추진합니다.
이를 통해 임차인이 대항력이 생기기 전 임대인이 근저당을 설정함으로 후순위로 밀려 보증금 피해가 근절되는 것을 기대한다고 합니다.
그리고 전세 계약 시 이런 내용도 참고로 알고 계시면 조금이나마 도움이 되실 수 있을 것 같습니다.
계약서 쓰실 때 전입 신고는 신고 후 다음 날부터 효력이 발생하기 때문에 특약을 반드시 쓰는 것인데요.
특약 내용으로 근저당은 잔금일날 모두 말소하며 계약서상 내용은 전입신고 후 다음 날까지 유지한다. 이를 어길 시 계약은 무효화되며 임대인은 임차인에게 계약금을 배액 배상해야 한다고 명시하는 것입니다.
계약서 작성 시 이런 부분들도 필요하다면 잘 참고해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.
